Процесс покупки квартиры достаточно сложный, порой профессионалы задаются вопросом как решить тот или иной случай, не говорю уже о рядовых граждан. Именно поэтому в данной статье опишем основные рекомендации и советы при покупке квартиры.
1. Выписка зарегистрированных лиц.
Бывают случаи, когда продавцы не готовы, по разным причинам, выписаться до сделки или до открытия доступа к средствам в ячейку или аккредитива.
В этом случае рекомендуем прописать условия о выписке зарегистрированных лиц с квартиры до выемки средств. Так как бывают случаи, что после получения средств за проданную квартиру, продавцы затягивают процесс выписки, а иногда решать вопрос приходится через суд.
2. Осмотр квартиры перед подписанием договора купли-продажи.
Обычно, потенциальные покупатели смотрят квартиру дважды: в день первого осмотра и в день подписания соглашения о покупке недвижимости, иногда подписывают договор аванса или задатка. Так как процесс покупки довольно длительный, за этот период с квартирой может произойти все, что угодно, поэтому настоятельно рекомендуем смотреть квартиру за день до подписания договора купли-продажи, а если передача квартиры происходит через неделю, а иногда через две недели после регистрации перехода права, то рекомендуем заранее согласовать текст передаточного акта и детально прописать техническое состояние квартиры, электротехники и другие подобные моменты. Бывали случаи, когда продавцы оставляли, в прямом смысле, «голые» стены при передаче квартиры.
Скачать Памятку по ипотечной сделке
3. Согласование мебели, бытовой техники и другой атрибутики квартиры при покупке.
Бывают случаи, когда продавцы продают квартиру с мебелью и в стоимость входит все, что находится в квартире, иногда так и пишут в объявлении о продаже. Если не прописать все моменты, то могут возникнуть сложности и недопонимания по типу: «… а я имел ввиду только одну люстру, а не все!», «…а это не входит в стоимость!» и т.п.
Для того, чтобы избежать подобных моментов необходимо заранее составить акт приема-передачи мебели, желательно со ссылкой в договоре купли-продажи. Как правило, подобный акт составляется при подписании соглашения о покупке квартиры и каждая мебель, и техника описывается с указанием марки и модели, так как бывают случаи подмены на более дешевые аналоги.
4. Проверка наличия задолженности по взносам за капитальный ремонт, интернет, вывоз мусора, домофон и другие услуги ЖКХ.
Иногда по платежам, что выше перечислены, поступают отдельные квитанции. Поэтому, если не уточнить и не взять справки об отсутствии задолженности, то скорее всего придётся самим погашать или просить продавцов погасить, с надеждой, что после сделки продавец выполнит обязательства.
Для того, чтобы избежать подобных моментов рекомендуем в договоре купли-продажи прописать пункт по образцу: «Продавец подтверждает и гарантирует отсутствие задолженности по взносам за капитальный ремонт, вывоз мусора, электроэнергию, интернет, стационарный телефон, домофон и другие услуги ЖКХ. При обнаружении задолженности продавец обязуется погасить задолженность и выслать подтверждающий документ об оплате в течение одного календарного дня со дня оповещения Покупателем в устной или письменной форме».
5. Использование материнского капитала.
Продавцы могут использовать материнский капитал при покупке квартиры или использовать его в погашении ипотеки. В таком случае, перед продажей продавцы должны выделить доли детям. Бывают случаи, когда продавцы не сообщают потенциальным покупателям данный «момент» специально или в силу незнаний, что может привести к печальным последствиям, таким как аннулирование сделки.
Для того, чтобы избежать подобных моментов, рекомендуем следующее:
- запросить справку из МФЦ или ПФР о наличии остатка средств на материнском капитале;
- запросить свидетельство о рождении детей;
- посмотреть страницы 16-17 паспорта, где указаны дети.
По этим пунктам можем понять, имеет ли право продавец на материнский капитал или нет. В любом случае рекомендуем вписать в договор пункт по образцу: «При приобретении квартиры продавец подтверждает и гарантирует, что не использовал материнский капитал и/или иные субсидии, в том числе для погашения ипотечного кредита».
6. Потенциальное банкротство.
По законодательству от 2015 года, физические лица могут инициировать банкротство, в этом случае могут аннулировать сделки по продаже активов за последние три года. Т.е. продавец может подать документы на процедуру банкротства и сделки по продаже активов, таких как квартира или другая недвижимость, автомобиль и т.п. будут аннулированы и возвращены продавцу для погашения задолженности.
Для того, чтобы снизить подобные риски, рекомендуем следующее:
- проверить кредитную историю продавца во всех четырех кредитных бюро и задолженности по базе ФССП;
- вписать в договор купли-продажи пункт по образцу: «Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом в течение 5 (пяти) лет».
7. Указывать полную стоимость в договоре купли-продажи при покупке.
Иногда продавцы предлагают купить квартиру по заниженной официальной стоимости в договоре купли-продажи для того, чтобы не платить налог на доходы продавца. Конечно же это не совсем правильно, так как в случае расторжения договора достаточно большой риск того, что покупателю вернут только сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Для того, чтобы избежать подобный момент, рекомендуем «договориться» с продавцом об оплате налога. Иногда налог делят пополам и покупатель, и продавец, если условия сделки устраивают всех участников сделки.
Далее хочу сообщить, что в 95% случаев сделки проходят так, как договорились с продавцом и покупателем без всяких «лишних бумажек», но всегда лучше застраховать себя, так как цена ошибки велика!
В любом случае рекомендуем обращаться к профессионалам, которые смогут провести сделку с минимальными рисками!
