Юридическая проверка сделки с недвижимостью — важный этап при покупке жилых и коммерческих объектов. Если его пропустить, то можно потерять деньги или столкнуться с судебными спорами. Потому стоит обратиться к специалистам и позаботиться о чистоте сделки заранее. Именно об этом далее…
С какими рисками можно столкнуться
Только юрист по сопровождению сделок с недвижимостью сможет минимизировать риски и определить чистоту выбранного объекта. Проверка банка, подписанный договор, регистрация прав собственности не защищают от рисков полностью.
Возможные проблемы
Сделка может быть оспорена, если:
- ущемлены интересы несовершеннолетних (когда при покупке использовался материнский капитал, выделена доля при приватизации);
- есть спорные вопросы относительно наследственных долей, рассматриваемые в судебном порядке;
- сделка не одобрена третьими лицами — супругом (супругой) собственника, держателем залога, получателем платежа по договору ренты;
- при покупке долей или отдельных комнат не учитываются права дольщиков;
- проведена неузаконенная перепланировка;
- в квартире прописаны люди, имеющие пожизненное право на проживание;
- запущено исполнительное производство, процедура признания неплатежеспособности;
- продавец недееспособен;
- приобретаемый объект заявлен под снос, подлежит реконструкции.
Каждое из этих обстоятельств может привести к судебным спорам и лишению права владения. Юрист, сопровождая сделку с недвижимостью под ключ, включает полную проверку объекта и продавца на предмет умышленного сокрытия фактов. Также он может не знать о нарушениях, если предыдущий договор заключен без надлежащей проверки.
Самой распространенной причиной проблем являются претензии третьих лиц. Это могут быть родственники продавца, прежние собственники или их наследники. Юридическая проверка сделки с недвижимостью позволит исключить возникновение проблемных ситуаций. Если устранить риски невозможно, то лучшим решением станет отказ от покупки.
Особенности экспертизы
Проверка чистоты недвижимого объекта поможет спрогнозировать риски, которые рядовой покупатель, не знакомый с нюансами процедуры покупки не сможет обнаружить. Проблемная сделка — это лишняя трата времени и денег. В лучшем случае право собственности придется отстаивать в суде, что требует дополнительных расходов. В худшем — договор будет аннулирован, а средства потеряны. Юрист по сопровождению сделок с недвижимостью также сможет предупредить риск потери денег, вложенных в строительство.
Проверка продавца
В процессе проведения экспертизы анализируется не только приобретаемый объект, но и личность продавца, его право совершать подобные сделки. Также изучаются документы на жилье, его состояние, возможность оспаривания третьими лицами.
Личность продающей стороны проверяют на:
- дееспособность;
- соответствие предъявленным документам, их подлинность;
- сверяются даты оформления права владения и вступления в брак, чтобы исключить притязания супругов;
- достоверность доверенности, если продажа осуществляется не владельцем.
Анализ правоустанавливающих документов продавца — обязательный этап процедуры. При выявлении факта оспаривания права владения в суде, следует запросить у собственника судебное решение. Если дело не закрыто, то стоит выбрать другой объект.
Распространенным риском на вторичном рынке является вероятность покупки объекта у банкрота. Такие договоренности могут быть оспорены и расторгнуты. Причем срок давности по ним три года до проведения процедуры несостоятельности. Рекомендуется проверять есть ли у собственника финансовые проблемы, чтобы исключить запуск банкротства в ближайшее время.
Пункты проверки
Приобретаемое жилье проверяется на наличие незаконных перепланировок. Для этого в БТИ запрашивается план и сверяется с реальной проектировкой. Если производились какие-либо кардинальные изменения, не согласованные по закону, то государственная регистрация смены владельца выполнена не будет.
Удостовериться, что третьи лица не будут оспаривать приобретение жилья можно, запросив данные из ЕГРН и расширенную выписку из домовой книги. В этом документе содержатся все данные о зарегистрированных в квартире людях, включая временную выписку, когда за жильцом сохраняется право жить в квартире независимо от смены собственника.
Когда по адресу зарегистрированы дети до 18 лет или недееспособные граждане покупателю следует запросить у продавца разрешение на сделку, выданное органами опеки.
Документы для анализа
Юрист, занимающийся сделками с недвижимостью под ключ, проводит не только в отношении жилой недвижимости. Проверять следует все приобретаемые объекты — коммерческого назначения, квартиры, частные дома, новостройки, участки земли.
Стандартный анализ проводится по двум документам:
- выписки из ЕГРН;
- правоустанавливающим документам.
Юридическая оценка сделки в основном проводится за 2-3 дня. И стоит в среднем 10-40 тысяч рублей. Цена зависит от региона, сложности процедуры. Проверка недвижимости – дело, требующее времени, опыта и знаний. Юристы в недвижимой сфере знают, что искать и как обрабатывать полученную информацию.
Заключение
Квалифицированная юридическая поддержка поможет обезопасить вашу покупку независимо от назначения объекта. Не имеет значения, какой вид сделки совершается: продажа, покупка, аренда или съем помещения, жилья. Основная цель проверки — гарантировать, что смена права собственности или аренда пройдет успешно без вероятности возникновения судебных споров и утраты денег.
Сопровождение юриста — это не просто участие специалиста в процессе заключения договора. В работу входит множество непростых задач, чтобы минимизировать риски и избежать таких последствий, как:
- потеря помещения, жилья, участка;
- участия в мошеннических схемах;
- утраты денежных средств без возможности компенсации.
Даже незначительные нарушения могут привести к большим потерям и неприятным ситуациям, которые невозможно разрешить без суда.
Если остались вопросы или требуется уточнение, оставляйте номер телефона для обратной связи. Сотрудники свяжутся с вами для подробного обсуждения информации.
