С 2019 года для расчета между застройщиком и покупателем квартиры в новостройке открывается специальный счет — эскроу. После зачисления средства замораживаются или депонируются до завершения сделки. Таким образом обеспечивается безопасность расчетов между участниками договора. Деньги переходят к новому владельцу только при наступлении определенных условий. Понимая актуальность вопроса хотим подробно осветить тему эскроу счета при покупке в новостройке.
Описание схемы
Согласно новому механизму, финансы на приобретенную жилплощадь вносятся на баланс после оформления соглашения долевого строительства, замораживаются там до передачи права собственности на первую квартиру в сданном в эксплуатацию доме.
Если у строительной фирмы возникнут проблемы, проект не завершится, покупатель сможет вернуть перечисленную сумму. Требование защищает интересы дольщика. так как исключает вероятность потери капитала, при замораживании стройки.
Услуги по открытию счетов оказывают банковские учреждения, в которых застройщики получают финансирование проектов. Клиент должен сделать перевод в банковскую организацию, кредитующую строительство. Поступающее финансовое обеспечение будет источником бюджетного фондирования по кредитам, поможет уменьшить процентную ставку по займу.
Скачать Памятку по ипотечной сделке
Как пользоваться
Для оформления покупки подписывается трехстороннее соглашение. Третьей стороной становится банковское учреждение. В документе детально прописываются условия, при которых продавец получает расчет. Обязательно устанавливается период действия.
Чтобы открыть счет нужен паспорт, договор участника долевого строительства. Если оформляется ипотека, то список документов может дополняться справкой о доходах. Точный перечень уточняется в выбранной организации.
После согласования, утверждения деталей, на баланс вносится сумма, указанная в соглашении. Продавец выполняет обозначенные документом пункты и приносит подтверждающие документы банковскому агенту. И получает доступ к балансу или наличные, перевод на другой указанный клиентом кошелек.
Если срок истекает, подтверждение выполненных условий не получено, сумма автоматически возвращается дольщику. По обоюдному согласию период действия документа можно продлить, но за отдельную комиссию. Участвовать в сделке с посредником в лице банка могут частные лица и юридические компании.
Плюсы механизма
Банк, представляющий третью сторону, всегда выбирается продавцом. Он должен быть внесен в список на сайте регулятора. Права на финансы дольщиков продавец получает только после сдачи дома. Если у клиента есть претензии к качеству отделки его квартиры или он не хочет принимать ее по другим причинам, то средства все равно поступают на баланс строительной компании.
Схема с использованием финансового инструмента во многом похожа с банковской ячейкой или аккредитивом. Выполнение договоренностей также контролируется финансовым учреждением, перевод осуществляется, когда требования выполнены.
Преимущества:
- не нужно снимать большую сумму наличных, проверять их подлинность и пересчитывать;
- открытие счета обойдется дешевле, чем аренда ячейки или оформление аккредитива;
- финансы, поступающие на эскроу сразу попадают в систему страхования вкладов с максимальным размером возмещения до 10 млн. руб.
Для сравнения содержимое ячеек не страхуется государством, аккредитивы покрываются до 1,4 млн. С эскроу пока работают не многие банки, инструмент новый, детали использования регламентированы ГК только в 2017 году. Для аренды ячеек или оформления аккредитива будет доступно больше вариантов.
Можно ли обойтись без посредника
С середины лета 2019 года регистрация по новой схеме для проведения сделки является обязательным требованием. Если документы на строительство получены раньше, то можно использовать другие способы. Есть застройщики, которые предусмотрительно регистрировали проекты до июля 19, чтобы рассчитываться старыми инструментами, но в дальнейшем при покупке жилья в новостроящемся доме будет использоваться только этот механизм.
Для каждого клиента открывается отдельный счет по долевому соглашению. Если приобретается несколько объектов, то нужна регистрация на каждый из них. Согласно ФЗ-214, ст.15.5, п.5 открытие и перевод для покупателя будет бесплатным.
Как забрать деньги
Для возврата есть ряд оснований:
- завершение срока замораживания;
- нарушение условий, обозначенных договором;
- признание застройщика банкротом.
Замораживание (депонирование) — это период, на который деньги размещаются в банке. Его прописывают при оформлении сделки. Обычно делается запас до 6 месяцев на случай, если возникнут сложности со сдачей объекта в срок. После указанной даты дольщик вправе получить обратно свои деньги.
Переведенные средства можно вернуть, если стороны расторгли договор долевого участия по другой причине. При этом не имеет значения, как именно расторгнута сделка: в суде, по договоренности сторон или одним из участников в одностороннем порядке.
Особенности использования
Технически застройщик получает доступ к деньгам, когда дом будет достроен и зарегистрированы первые права собственности. Если по любой причине проект не будет завершен или не сдан в эксплуатацию средства будут возвращены покупателям.
Если дом уже построен или приобретается жилье на вторичном рынке открывать посреднический счет не нужно. Для передачи денег можно использовать другие инструменты: ячейку в банке, сервисы безопасных расчетов.
Договором можно передавать денежные средства, ценные бумаги, другое имущество. Третьей стороной может быть аккредитованная финансовая организация или нотариус. Компании пользуются схемой для оплаты товара или услуг партнеров.
Новая модель расчетов с продавцом при покупке жилья в новострое была принята на государственном уровне для защиты прав и финансовых интересов дольщиков. Если строительство проекта затянется или продавец заморозит стройку из-за банкротства, то покупатель гарантированно получит деньги обратно.
