Сделка покупки жилья не ограничивается подписанием договора купли-продажи и переводом средств продавцу. Это риск столкнуться с мошенниками, нарушением интересов третьих лиц, судебными спорами и потерей денег. Проверка юридической чистоты недвижимости позволит избежать возможных сложностей и мошеннических схем.
Выписка из ЕГРН
После выбора подходящего объекта рекомендуется провести самостоятельную юридическую проверку недвижимости. В первую очередь следует запросить полную выписку из ЕГРН по адресу и удостовериться, что продавец действительно является законным собственником жилья.
Наличие арестов и обременений
Недобросовестные владельцы могут не упомянуть, что квартира находится в залоге, за нее выплачивается ипотека, наложен арест или открыто судебное разбирательство. Во втором разделе выписки содержится информация о том, кто владеет объектом, а также отмечаются ограничения, аресты и обременения, если они есть.
При наличии споров и обременений, обращайте внимание на срок давности. Смену прав собственности можно оспорить в течение трех лет. Конфликты, по которым не прошел срок давности, принесут покупателю трудноразрешимые проблемы и сложности. Но если у продавца есть судебное решение, подтверждающее право законного владения, то на сделку можно соглашаться — рисков не возникнет.
Подлинность продавца и документов
Проверять нужно не только объект, но и продавца. Мошенники выставляют на продажу качественное жилье в идеальном состоянии не имея право осуществлять такие сделки. Следует удостовериться, что его паспорт настоящий. Для проверки надо зайти на сайт МВД РФ или обратиться в территориальное отделение.
Если собственника представляет доверенное лицо, то надо проверить подлинность доверенности и подписан ли документ нотариусом. Также стоит прочитать все пункты в нем, чтобы убедиться, что представитель вправе подписывать соглашение и получать деньги.
Если продавец признан недееспособным, сделка будет аннулирована, потому следует проверить этот факт. Проверка всех документов на жилплощадь также обязательна. Иногда продавцы вносят исправления от руки, не заверив их нотариально, что делает бумаги недействительными. Стоит изучить предыдущие договора по выбранному объекту, занесены ли данные по ним в Росреестр.
Техпаспорт
Проверка юридической чистоты недвижимости основана на проверке техпаспорта. В этом документе прописан проект квартиры, который стоит сверить с фактической планировкой жилья. Если есть несогласованные отличия, то это считается нарушением. Все изменения в проекте должны быть узаконены.
Данные из техпаспорта должны совпадать с информацией в ЕГРН: указанная площадь, количество комнат, этажность. Выявленные расхождения продавец должен устранить, иначе с проблемами несогласованных изменений в проекте придется разбираться новому хозяину квартиры, как и оплачивать штраф за нарушения.
Данные о старых квартирах в ЕГРН могут отсутствовать. Если самостоятельная юридическая проверка недвижимости не обнаружила в реестре данные, то можно отправить запрос в Департамент жилищной политики и убедиться в чистоте объекта.
Содержание договора
Покупателю следует внимательно изучить все пункты предыдущего соглашения по данному объекту. Если в документе содержатся условия к его расторжению, то надо выяснить выполнены ли они. Также нужно посмотреть с какого периода договор вступил в силу. Если жилье подарено или завещано недавно посторонним лицом и срочно продается, то стоит задуматься.
Возможные проблемы
При покупке квартиры могут возникнуть следующие ситуации:
- Законным владельцем квартиры является несовершеннолетний. Для совершения сделки с такой недвижимостью требуется согласие органов опеки. Без их разрешения смена прав собственности будет аннулирована и объект сохраняется за прежним владельцем.
- Жильем или долей в нем владеют недееспособные граждане. Если человек признан недееспособным или будет признан в течение трех лет, то его родственники могут вернуть квартиру обратно судебным решением. К таким лицам можно отнести пожилых людей, страдающих зависимостями или психологическими отклонениями. Чтобы покупка была законной продавцу нужно представить разрешение органов опеки, справку из ПНД.
- Настоящий хозяин квартиры находится далеко, жилье продается без его ведома и согласия. Такое соглашение также будет признано недействительным.
- Супруг или супруга возражают против продажи. Официальное согласие при проведении сделки необходимо, но ситуации возникают разные. Если разведен, надо проверить судебное решение о разделе собственности и наличие имущественных споров.
- Наличие долгов по коммуналке. Хозяин жилья обязан предоставить все квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным услугам и уплату налога на имущество. Задолженности можно списать через суд, но на это придется потратить время, силы и деньги.
Проверить не нарушаются ли права третьих лиц можно через МФЦ или запросив расширенную выписку из домовой книги у продавца. В ней содержатся данные о зарегистрированных лицах, включая тех, кто имеет пожизненное право на проживание по этому адресу. Это могут быть люди, находящиеся в тюремном заключении или выехавшие на лечение. Право на проживание сохраняется за ними даже при смене собственника.
Заключение
Проверка выбранного объекта на юридическую чистоту — единственный способ обезопасить себя при покупке жилья. Такую услугу предоставляет агентство недвижимости, но рекомендуется самостоятельно разобраться в деталях и нюансах, чтобы гарантировать безопасность сделки, избежать рисков и негативных последствий.
Если остались вопросы или требуется уточнение, оставляйте номер телефона для обратной связи. Сотрудники свяжутся с вами для подробного обсуждения информации.
