Для многих людей ипотечный кредит является единственным вариантом для улучшения жилищных условий. Банки привлекают клиентов сниженными ставками, отсутствием первоначального взноса и возможностью использования государственных субсидий. Подобный подход ведет к росту числа квартир в продаже с обременением, о них поговорим далее.
На кредитование накладывает финансовые обязательства и ограничения по распоряжению имуществом. Если возникнет необходимость продать собственность, то сделать это без одобрения банковского учреждения не получится, так как жилплощадь находится в залоге. Но возможность такая есть, нужно лишь знать способы продать квартиру.
Способы
Недвижимость, которая является предметом обеспечения, может быть продана. Но прежде, чем искать желающего купить, нужно обратиться к кредитору и узнать, как погасить ипотеку продав квартиру. Выяснить схему и условия досрочного погашения займа, снятия обременение.
Закрытие кредита досрочно
Можно погасить оставшийся долг собственными деньгами или найти клиента, который закроет кредит. После погашения продавец снимет обременение и оформит смену собственника без ипотечного займа. Договоренности сторон фиксируются предварительным договором, а сумма необходимая для закрытия займа оформляется как аванс.
Чтобы снизить риски покупателю стоит проводить платеж через кассу указав в квитанции назначение, номер кредитного соглашения и данные о продавце. Такой способ актуален, если большая часть кредита погашена. Сделка проводиться без участия кредитора, но при оформлении документа об оставшейся задолженности следует запросить разрешение финансовой организации.
Погашение кредита в процессе
В данном случае помощь продажи квартиры в ипотеке оказывает банк. Он же выдает средства на погашение займа и полностью контролирует сделку. Банк выдает средства покупателю в виде кредита или погашает сам переводом средств напрямую. Иногда схема предполагает использование двух депозитарных ячеек. Покупатель кладет в одну ячейку остаток долга по ипотеке выданную банком, а во вторую — деньги для продавца. Затем подписывается договор купли-продажи и смена владельца регистрируется в Росреестре после снятия обременения собственником. Новую закладную получает купивший хозяин, когда пройдет сделка. Прежний владелец забирает деньги в последнюю очередь после завершения всех этапов. Это самый распространенный способ продать квартиру, при котором защищены интересы всех сторон.
Переоформление договора на нового владельца
Если остаток задолженности большой или у покупателя нет полной суммы, то можно переоформить кредитный договор на другого заемщика. В таком случае вместе с недвижимостью новый собственник получает обязательства по ипотеке. Сделка довольно сложная в реализации, но есть плюсы:
- возможность решить квартирный вопрос с меньшими затратами;
- рефинансирование условий договора;
- минимум рисков.
Покупатель должен соответствовать требованиям, установленным банком для потенциальных заемщиков. Тогда он сможет оформить договор купли/продажи и уступки прав и обязанностей по займу. Обременение с недвижимости регистрируется на нового заемщика через Росреестр. Недостатком этого варианта является длительный процесс покупки и необходимость соблюдения целого списка пунктов и требований.
Продажа банком
Когда заемщик не может выполнять долговые обязательства, банк взимает залог и продает его без участия покупателя. Жилье реализуется на аукционе. Вырученные средства идут на погашение кредита, штрафов и процентов. Остаток возвращается заемщику. Но недвижимость продается с большой скидкой, потому часто после всех платежей денег не остается. Такого разрешения ситуации не стоит допускать. Есть множество других способов решить вопрос с займом при возникновении финансовых проблем. Для проведения сделки нужно согласие банка и заемщика.
Рекомендации
Даже с квалифицированной помощью продажа квартиры в ипотеке не будет выгодной. Этому есть несколько причин:
- На аукционах конфискованное жилье продается с большой скидкой. Часто сумма может быть ниже рыночной цены недвижимого объекта на 30%. Найти покупателей на залоговые объекты не просто, так как сделки с жильем в обременении проводятся в несколько этапов и люди часто не понимают сути процесса. Хотя схема отработана, проверена и риэлторы знают, как снизить риски и ускорить продажу.
- Кроме основной суммы займа собственник платил проценты, страховку и сложно возместить расходы продав жилплощадь.
Поэтому продавать ипотечное жилье стоит в случае крайней необходимости. Заработать не получится даже когда рыночная цена на объект выросла с момента приобретения. Разница не сможет покрыть все затраты и убытки.
Также стоит уточнить, можно ли продать квартиру без налога. При реализации имущества необходимо заплатить 13% НДФЛ. Налог обязателен в таких случаях:
- когда жилье приобреталось меньше, чем три года назад и это единственная жилплощадь;
- если имущество в собственности меньше 5 лет и это не единственное жилье.
Сумма налога рассчитывается не с полной стоимости, вырученной за квартиру. Учитывается только прибыль, разница между ценой за которую приобретено жилье и продано.
Кроме того, ипотечную недвижимость невозможно продать за короткий срок. Процесс подготовки договора, оценка объекта и сбор пакета документов занимает 2-3 недели. Придется подождать и деньги, так как сначала следует снять объект с учета и зарегистрировать на нового владельца. Но есть у такой сделки и плюсы — наткнуться на мошенников невозможно, так как деньги переводит банк. Также кредитной организацией контролируются все операции и проверяется юридическая сторона.
Заключение
Собственник вправе продавать ипотечное жилье, но при соблюдении ряда правил. Причиной может стать развод или невозможность выплаты ежемесячных взносов. Особенность сделки заключается в том, что в ней принимают участие три стороны: владелец залогового объекта, залогодержатель (финансовое учреждение) и покупатель. Без одобрения банка сделка не будет законной. Если нарушить требование, то право на имущество переходит кредитору.
Если остались вопросы или требуется уточнение, оставляйте номер телефона для обратной связи. Сотрудники свяжутся с вами для подробного обсуждения информации.
