Перед покупкой недвижимости необходимо закреплять договоренности по параметрам сделки заключая договор. Далее встает вопрос, какой выбрать и в чем отличие аванса от задатка при покупке и отличие аванса от обеспечительного платежа. Именно об этом дальнейшая статья.
Ключевое отличие задатка от аванса в том, что задаток возвращается в двойном размере при отказе продавца от сделки или ином нарушении условий договора. Аванс возвращается полностью и всегда по закону, даже если продавец отказался от сделки.
Обеспечительный платеж имеет отличие от задатка и аванса в том, что он более гибок с юридической точки зрения, например: можно установить сумму штрафов без законодательного ограничения и т. п.
Для удобства распишем все в последовательности для лучшего понимания сути вопроса и правильного выбора формата соглашения с продавцом.
| Аванс | Задаток | Обеспечительный платеж |
Сумма возврата Покупателю при отказе Продавца от сделки | В полном размере, п. 3 ст. 487 ГК РФ | В двойном размере, п. 2 ст. 381 ГК РФ | В сумме платежа, ст. 381.1 ГК РФ |
Сумма возврата Продавцу при отказе Покупателя от сделки | Не возвращается, п. 3 ст. 487 ГК РФ | Покупатель теряет сумму задатка, п. 2 ст. 381 ГК РФ | Не возвращается, если иное не прописано в соглашении, ст. 381.1 ГК РФ |
Сумма денежных средств в виде обеспечительного платежа, вносимая покупателем продавцу, подлежит возврату в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, если иное не оговорено в соглашении. При взносе задатка регламент возврата прописан в ГК РФ и действует по закону. Обеспечительный платеж может дополнительно регулироваться соглашениями, прописанными в договоре. Задаток более узаконен, именно поэтому его часто используют при крупных взносах, чтобы защитить интересы сторон, но продавцы часто не хотят подписывать задаток из-за двойного размера возврата.
Конечно, для продавца проще подписать аванс в небольшой сумме, его потери – это время и потенциальные клиенты за этот период. Если в сделке продавец уверен, нет сложностей с объектом и установленной цене, а у покупателя одобренная ипотека, то лучше задаток. Покупатель понимает, что лишится суммы из-за отказа.
Обеспечительный платеж отличается тем, что получатель возвращает лишь сумму платежа, если иные условия не прописаны в соглашении.
В основном именно система возврата средств интересуют стороны. Остальное, конечно влияет, но не особо. Всегда надо помнить, что сумму могут не вернуть и придется судиться, а это как минимум время и нервы. Далее опишем отличительные особенности.
Аванс:
- Получатель не вправе присвоить сумма аванса
- Может быть внесен не только деньгами, например: вещи и товары
- Нет законодательной нормы для последующего заключения договора
- Рекомендуем составить предварительный договор купли-продажи в соответствии со ст. 438 ГК РФ для упрощения судебного процесса в дальнейшем
Задаток:
- Заключается в письменной форме
- Способ обеспечения исполнение договора в будущем в соответствии со ст. 380 ГК РФ
- Возврат в двойном размере, п. 2 ст. 381 ГК РФ
- Не нужно составлять предварительный договор купли-продажи
- Вносят только деньгами п. 1 ст. 380 ГК РФ
Обеспечительный платеж:
- Может вносить любая сторона, п. 1 ст. 381.1 ГК РФ
- Платеж гарантирует надлежащее исполнение самого содержания основного обязательства
- Можно вернуть, если он подлежит возврату, лишь в изначальном размере
- Условие о возврате в двойном размере признается не соответствующим закону
- Можно внести товаром, имуществом
- Возможно прописать уплату неустойки
Общие рекомендации:
- Максимально подробно прописывать предмет договора
- Указывать сроки обязательств
- Прописать обязательства сторон соглашения
- Указать размер неустойки не более указанных в законодательстве норм
- Подробно описать характеристики объекта недвижимости, например: адрес, кадастровый номер, площадь, цена в договоре купли-продажи и т. п.
В итоге хотим сообщить, что в законах прописано достаточно подробно, в некоторых моментах есть оговорка по типу «если иное не указано в соглашении». Судебная практика в целом примерно одинаковая и следует возврату уплаченного платежа, но при задатке вернуть сложнее.
На практике, обычно, при спорных моментах, особенно когда договор составлен «на коленке» даже в суд обращение подать невозможно из-за отсутствия элементарных данных. Часто люди на этапе переговоров решают вопрос и возвращают. Иногда бывают случаи «кидалова» когда и не продают объект и не возвращают сумму, особенно при «халатном» отношении к процессу заключения соглашения.
В некоторых случаях рекомендуем заключать соглашение об обеспечительном платеже с указанием штрафных санкций при невыполнении условий. Ведь иногда продавцы отказываются от задатка из-за двойного возврата и аванса, так как нужно вернуть все, а обеспечительный платеж – защищает обеих. Все же каждый сам решает, что выбрать в зависимости от параметров сделки, пожеланий сторон и суммы платежа. Наша задача сообщить о рисках!
Всегда рекомендуем привлекать специалиста для правильного и безопасного заключения договора при покупке или продаже недвижимости, чтобы избежать рисков потери времени, нервов и денег, особенно при крупных сделках, когда сумма платежа может составлять несколько сотен тысяч рублей и более.
При заинтересованности и наличии вопросов, смело заказывайте звонок, нажав кнопку ниже.
