Цена пошла за спросом – или наоборот?
Согласно масштабному исследованию столичного рынка недвижимости, интерес россиян к покупке жилых объектов сократился на 25,32% относительно прошлогодних значений. Вместе со спросом к низу стали сползать и цены на жилье. Совсем недавно дисконты на квартиры предлагались уже в процессе общения продавцов с покупателями, то есть скидки были скрытыми, однако сегодня удешевление жилья зафиксировано официально – в объявлениях и от застройщиков цена квадратного метра на некоторые лоты сократилась на 19,4% за год. Эксперты отметили, что стоимость столичной недвижимости сегодня откатилась к минимумам прошлого года.
Спрос на новостройки сжался не только из-за чрезмерно выросшей цены квадрата за последние два года. События сентября (частичная мобилизация) также повлияли на процесс сдувания ценового пузыря. Кроме того, влияние на весь процесс оказала и отмена ипотеки, не предполагающая первоначального взноса. Разумеется, и общее настроение в массах не особенно располагает людей к таким дорогостоящим покупкам как собственное жилье.
Если проследить динамику последних трех месяцев, то в столичном регионе стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости сократилась за этот период на 1,4-1,7%, составив в среднем по Москве и области 252,4 тысячи рублей. С учетом того, что жилье с начала 2020 года здесь подорожало почти в 2 раза, то даже такое незначительное падение цен уже кажется весьма заметным. Отметим, что такие сведения приводятся с ориентированием на тот ценник, который выставлен на продажу, а не фактическую цену, фигурирующую при реальной сделке.
Аналитики поясняют, что после весеннего скачка учетной ставки (до 20% годовых) ипотека практически сразу сошла на нет. Причем возродить ее в моменте не удалось, даже снизив ключевую ставку до относительно приемлемой величины. Конечно, банки от этого сильно пострадали, однако и они понимали, что население просто не может позволить себе купить недвижимость по таким ценам и еще с такими ипотечными ставками. При этом и людей с живыми деньгами для сделки совсем не осталось, поэтому и спрос пропал.
Что с ценой на квартиры в московском регионе?
Как следует из сообщений управления Росреестра Москвы, только за ноябрь средняя цена на квартиры от застройщика упала на 17,3% — до 15,1 миллиона рублей. Вместе с тем сократилась и средняя цена сделок по рынку новостроек за одиннадцать месяцев этого года на 8,1% относительно аналогичного интервала в предыдущем году. Если в 2021 г. этот показатель составлял 19,5 миллиона рублей, то сегодня – 17,9 миллиона рублей.
Сделки на вторичном рынке.
Ближе к концу года в столице отметилось увеличение числа продаж жилья от собственников, если сравнивать с минимальными майскими показателями в этом сегменте недвижимости. Так, к примеру, в сентябре было совершено 10,4 тысячи сделок с покупкой вторичных объектов и это на 6,8% больше, чем месяцем ранее, а также на 43,7% выше, чем в мае текущего года, когда число сделок на этом рынке стало минимальным. При этом в октябре количестве сделок выросло еще больше, превысив планку в 11,6 тысячи, а вот в ноябре немного активность поубавилась – заключено было 10,8 тысячи договоров купли-продажи квартир на вторичке.
Чем обусловлено сокращение цен?
Эксперты связывают такую тенденцию с изменениями условий по ипотечному кредитованию российскими банками. Также на данный процесс влияет финансовое состояние некоторых девелоперских компаний и, разумеется, падение покупательского спроса в целом. В связи с этим и намечаются дисконты, причем различных масштабов. Кроме того, отмечается, что некоторые лоты были явно переоценены, а ввиду сжатия спроса, их стоимость начинает пересматриваться. На это также влияет и снижение доходов россиян, сокращение их уровня платежеспособности.
Вместе с тем крупные столичные риелторские агентства сообщили о росте числа предложения на срочную продажу жилья во вторичном сегменте. В первую очередь это связывается с объявлением о мобилизации по стране. Аналогичный тренд прослеживался и в начале СВО, когда продавцы стремились максимально быстро реализовать свою недвижимость и получить за нее деньги на руки, поэтому и готовы были делать внушительные скидки. Сегодня в среднем продавцы готовы снизить цену на 10,2-15,3% от заявленного ценника. Иногда дисконт может достигать даже 22,3-55%, но максимальная скидка возможно в исключительных случаях.
В ближайшее время спрос будет только сокращаться, что и отразится на ценах. В таких ситуациях скидки получат повсеместное распространение. В действительности, как считают аналитики, цена квартир упала бы и без политических потрясений. Рынок был, итак, предельно перегрет, цены раздуты, сформировался ипотечный пузырь. Снижение цен, при таких обстоятельствах, вполне ожидаемое явление даже без внешнего давления.
