Еще недавно – ипотека почти под 0% была реальностью.
Напомним, что в прошлом году девелоперы активно субсидировали проценты по ипотечным программам, буквально сводя проценты по ним до нуля. Даже сами участники рынка признавали такое явление феноменальным, однако долго такие проекты не смогли просуществовать. Такой «феномен» оказался не по нраву Центральному банку. Главным мотивом, который вынудил ЦБ РФ запретить ипотеку с околонулевыми ставками, считается удорожание жилья в рамках таких продуктов (примерно на 25,6-35,8%). При этом и сами покупатели вводились в заблуждение, ведь об этом застройщики их не предупреждали. Однако проблема здесь кроется не только со стороны морали, такие подходы вредят и экономике, как поясняется в регуляторе.
При существовании на рынке таких ипотечных предложений, рискам подвергается кредитор, ведь из-за того, что заемщик приобретал недвижимость по цене значительно выше рыночной, банк получает в залог объект, который не покрывает всей стоимости самого ипотечного займа. Параллельно этому, если покупатель такого жилья в дальнейшем задумает переехать в другое (более просторное) жилье, то продать ипотечную квартиру по его первоначальной цене у него уже не получится. Это является негативным моментом, как для спроса, так и для самой строительной отрасли.
Сегодня можно под 3-7%.
На текущий момент главным козырем застройщиков по-прежнему остается субсидирование ипотечных ставок. Только минимальные ставки здесь можно увидеть из диапазона от 3 до 7,2 процента. Зато действовать они будут на протяжении всего периода кредитования. Некоторые эксперты предположили, что регулятору и такие условия могут не понравиться.
Принцип формирования таких ставок остался по большей степени прежним – продавцы комбинируют базовые ставки со льготными госпрограммами или субсидируют за свой счет. Из года в год на этом рынке появляется что-то новое, можно сказать, фундаментально феноменальное, чтобы заинтересовать покупателя. Рынок жилой недвижимости постоянно меняется, а следом за этим приходится изменять и условия для приобретения. Вместе с тем девелоперы разрабатывают самостоятельно и всяческие аналоги нулевым ставкам.
Чем «заменяют» нулевую ипотеку?
Наиболее традиционным подобием ипотеки под 0% на сегодняшний день считаются разные виды рассрочек. Сегодня крупнейшие застройщики страны предлагают приобрести строящееся жилье среди большинства своих проектов в рассрочку на 12 месяцев, при условии заключения сделки с внесением первого взноса в размере не меньше 30% от стоимости объекта. Данные программы действуют у таких застройщиков как Optima Development, MR Group или ЛСР.
ГК «Родина», к примеру, предлагает покупателям жилье с беспроцентной рассрочкой на 24 месяца. При этом 30% нужно оплатить сразу, а оставшаяся часть делится равными платежами с ежеквартальной оплатой до конца 2024 года. В какой-то степени такой подход можно назвать ответной мерой на регуляторное ужесточение по выдачам жилищных ссуд с дополнительным субсидированием.
Существует сегодня и траншевая ипотека. Предлагает ее ГК «ФСК» совместно со «Сбербанком». По ее условиям ипотека делится на 2 части: 10% покупатель платит сразу, как только заключается договор ДДУ, а оставшиеся 90% — за 30 дней до сдачи МКД в эксплуатацию. При этом до того момента пока дом не сдан, покупателю будут начислены проценты не на все «тело» кредита, а только на 10% от этой суммы, что позволяет значительно сократить ежемесячный платеж.
Кроме того «Аквилон» и «Совкомбанк» компенсируют процент по ссуде в течение первых трех лет, после чего ставка по ипотечному договору вырастет до 8% годовых (если покупка производится в рамках льготной госипотеки) или до 6% (в случае использования семейной ипотеки). Этот же кредитор совместно с «Текта Групп» запустили программу под названием «Берем проценты на себя». Она предполагает, что в течение первых 5 лет покупатели выплачивают только основной долг банку (без процентов по ссуде), что позволяет сократить ежемесячные платежи почти в 10 раз. Проект может быть скомбинирован с льготной и семейной ипотекой и распространяется на все текущие проекты застройщика.
Разумеется, все участники рынка жилой недвижимости понимают, что нулевые (или рядом с этим значением) ставки по жилищным займам, получившие столь широкое распространение в прошлом году, были временными, и лишь «в моменте» смогли поддержать покупательский спрос. Корень проблемы и они решить не могли. В связи с этим, государство, путем переформатирования и смягчения условий по льготным своим механизмам, но запрещая при этом нулевое субсидирование девелоперам, пытается достичь баланса между спросом и рисками образования ценовых пузырей.
