Иногда стороны договариваются указать в договоре купли-продажи стоимость, которая отличается от реально выплаченной за недвижимый объект. Такая схема является рискованным и незаконным мероприятием, но на практике многие проводят подобные сделки. А зачем занижают в договоре поговорим далее.
Для чего занижают цену
Есть две причины:
- Желание продавца сэкономить на налоговых отчислениях с полученной прибыли. Ставка в размере 13% оплачивается, если квартира продается раньше минимального срока владения (3-5 лет). Соглашения с заниженной оценочной стоимостью часто заключают инвесторы, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости.
- Стремление покупателя избежать вопросов по поводу происхождения финансов.
Продажа квартиры облагается налогом, даже если она получена по дарственной или является наследством, если с момента смены владельца прошло менее 3-5 лет. В условиях контракта ставится пункт, что налог будет разделен пополам между сторонами, тогда указание меньшего значения в интересах всех участников.
Процесс подписания выглядит так: заключаются договоренности, вносится платеж, прописанный в документе, а разница передается наличными или оставляется в банковской ячейке. Доплата фиксируется распиской или составляется дополнение к основному документу. Но такие соглашения не вносятся в реестр.
Риски занижения
Первые последствия часто возникают на этапе одобрения ипотеки. Если банк установит факт, что указанная цифра ниже реальной, то в кредите заемщику откажут и возможно добавят в черный список. Это сильно снижает шансы оформить кредит в будущем.
Для расчета подоходного налога берется число, указанное при оформлении соглашения или кадастровой стоимости. Если указана меньшая цена, снижается размер вычета. Если будет обнаружено уклонение, то продавцу придется платить налог исходя из реальной ценности недвижимости и штраф в размере 20-40% от объема скрытых средств. Если уклониться таким способом от налогов в особо крупных размерах, то можно столкнуться с уголовной ответственностью.
Последствия нарушения
Факт, что занижена цена обнаруживается по неосмотрительности сторон, участвующих в сделке. При подаче декларации, во время проверки передачи денег через аккредитив. Нарушения часто выявляют при проверке любой задействованной стороны, нотариуса, риэлтора. Если цифра покажется подозрительно низкой налоговым органам, то проведение проверки инициируется ими.
Налоговая может узнать о занижении у банка, выдавшего ипотеку, если покупатель оформил на разницу дополнительный кредит.
Разбирательство приводит к ряду последствий:
- При последующей продаже квартиры, нового владельца заставят заплатить налог с разницы от продажи и покупки. С учетом роста рынка недвижимости платеж получится внушительным.
- Так как покупатель становится участником сговора, во время судебного процесса его могут признать недобросовестным. В российском законодательстве понятие добросовестности влияет на многие социальные процессы, поэтому статус добропорядочного гражданина имеет большой вес.
- Самое главное последствие — признание сделки недействительной. Если суд аннулирует соглашение, то квартиру вернут прежнему собственнику. А продавец должен будет вернуть деньги, в той сумме, что внесена в договор. Доказать, что были уплачены другие средства в этой ситуации довольно сложно. Покупатель может потерять жилье и части денег за него.
Требовать аннулирования могут родственники прежнего владельца. Если он пожилого возраста, то вполне реально убедить суд, что он не отвечал за свои действия. Покупатель при этом получит компенсацию в размере суммы, указанной в документе.
Всем участникам сговора с занижением грозит:
- судебное разбирательство для оспаривания договоренностей;
- неопределенный статус приобретенной недвижимости;
- штрафные санкции;
- доплата налогового вычета;
- проверка компании или ИП;
- контроль финансов всех участников и лиц, связанных с ними;
- конфликт с риэлтором, нотариусом;
- проблемы с последующей продажей из-за репутационных потерь.
Серьезность последствий зависит от того, какая сумма будет не выплачена налоговой службе. Если значительной, то это станет основанием для возбуждения уголовного дела и блокировки счетов.
Завышение цифр
Схему с завышением стоимости провернуть сложнее, поэтому она встречается реже. Большую сумму в договоре указывают, чтобы обмануть банк. Таким способом заемщики часто решают проблемы с отсутствием первоначального взноса. Кроме сторон в сговоре участвует оценщик, который составляет отчет с завышенными цифрами. В основном сумму увеличивают на 15-20% и используют разницу, как первый платеж банку.
Если нарушение будет обнаружено, то самым меньшим наказанием станет признание сделки недействительной и занесение в кредитную историю заемщика отметки, что он является потенциальным мошенником. Завышение цифр в отчете более рискованная схема, так как ее проще квалифицировать как уголовное преступление. При аннулировании продавцу придется вернуть сумму, указанную в договоре, и она будет большей, чем он получил.
Заключение
Обнаружить, что цена занижена несложно. Если средняя стоимость жилья в регионе дороже на несколько миллионов рублей, чем указано в документе, соответствующие службы могут проявить интерес и инициировать проверку сделки. Для своей безопасности, стоит подписать вместе с основным договором дополнительное соглашение.
В основном документе указывается платеж, который хочет получить продавец, в дополнении — реальная цена. Подписывая соглашение, прежний владелец квартиры отмечает, что пункт, определяющий стоимость объекта изменяется и его нужно смотреть в дополнении.
Но самым лучшим решением будет заключение прозрачной сделки с указанием реального платежа, полученного за объект недвижимости. Деньги стоит передавать не наличными, а через расчетный счет. Такая передача станет дополнительным доказательств выполнения договоренностей и обязанностей сторон.
