Как изменить вид разрешенного использования здания, зависит от нескольких факторов, включая утвержденные правила землепользования и застройки в вашей территориальной зоне. В этой статье расскажем, как корректно изменить разрешенное использование здания и на что обратить особое внимание.
Что такое изменение вида разрешенного использования здания?
Это такое изменение, при котором один вид разрешенного использования здания (например, под размещение офисов) меняют на другой (например, для промышленного производства).
Прежде чем рассказать, как поменять вид разрешенного использования здания, напомним, какие вообще виды бывают – от этого напрямую зависит порядок изменения разрешенного использования здания.
Какие виды разрешенного использования здания бывают?
Итак, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, к которым относятся здания, установлены в статье 37 Градостроительного кодекса РФ (далее — Грк РФ).
Разрешенное использование здания может быть следующих видов:
- основные виды,
- условно разрешенные виды,
- вспомогательные виды разрешенного использования.
Сразу отметим: вспомогательные виды могут быть только дополнительными к основным и условно разрешенным видам использования. Причем осуществлять их можно только совместно с основными и условно разрешенными видами (а не вместо них).
Виды разрешенного использования здания устанавливают применительно к каждой территориальной зоне. Если в вашей зоне действует градостроительный регламент, в нем обязательно определяют виды разрешенного использования зданий (ч. 6 ст. 30 ГрК РФ).
Виды разрешенного использования здания в ЕГРН
Даже если в отношении здания установлены все 3 вида разрешенного использования, это не значит, что все они отражаются в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.
В ЕГРН указывают вид или виды разрешенного использования здания, за исключением вспомогательных видов. Эти сведения относятся к дополнительным сведениям об объекте недвижимости, и их вносят в кадастр недвижимости наряду с основными сведениями об объекте. Так написано в статье 8 Закона «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, в ЕГРН можно найти основные и условно разрешенные виды использования здания, а вот вспомогательных видов там нет.
Примеры видов разрешенного использования зданий в Московской области
Для наглядности возьмем Правила землепользования и застройки муниципального района «Барятинский район» на территориях сельских поселений: «Деревня Асмолово», «Деревня Бахмутово», «Село Барятино», «Деревня Крисаново-Пятница», «Село Сильковичи». Они утверждены Решением Совета депутатов МО «Барятинский район» от 09.02.2017 N 67 (далее – Правила № 67).
В части II Правил № 67 «Градостроительные регламенты», в статье 26.1 приведены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства жилой зоны Ж1 – это зона застройки малоэтажными жилыми домами. Для этой зоны установлены следующие виды разрешенного использования:
- основные – жилая застройка, в том числе блокированная и малоэтажная многоквартирная, для ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства, обслуживание жилой застройки, предоставление коммунальных услуг, административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, соцобслуживание, образование и просвещение, рынки, магазины и т.д.,
- условно разрешенные – административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, оказание соцпомощи населению, бытовое обслуживание, здравоохранение, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, стационарное медицинское обслуживание, амбулаторное ветеринарное обслуживание, служебные гаражи,
- вспомогательные – хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, служебные гаражи, площадки для занятий спортом и ведение огородничества.
А вот для зоны П1 (это производственная зона с размещением промышленных предприятий и складов V — IV классов вредности) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства такие (ст. 26.2 части II Правил № 67 «Градостроительные регламенты»):
- основные – хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, деловое управление, магазины, служебные гаражи, объекты дорожного сервиса, автомойки, склады, ж/д пути, земельные участки (территории) общего пользования, улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.,
- условно разрешенные – для индивидуального жилищного строительства и выставочно-ярмарочная деятельность,
- вспомогательные – предоставление коммунальных услуг, бытовое обслуживание, здравоохранение, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, стационарное медицинское обслуживание, объекты культурно-досуговой деятельности, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, служебные гаражи.
Как поменять вид разрешенного использования здания – условия и правила изменения
Для многих муниципальных образований в настоящее время утверждены правила землепользования и застройки – кратко ПЗЗ. Они включают в себя (ст. 30 ГрК РФ):
- порядок их применения, в том числе положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства гражданами и компаниями,
- карту градостроительного зонирования,
- градостроительные регламенты, в которых обязательно указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства.
Если в вашем муниципальном образовании есть правила землепользования и застройки
В таком случае процедуру, порядок и особенности изменения видов разрешенного использования здания надо смотреть в ПЗЗ. Кроме них, в вашем регионе (муниципальном образовании) могут действовать различные акты, которые регулируют порядок такого изменения – например, положения и регламенты.
Если порядок изменения нигде не зафиксирован, вы можете получить разъяснения насчет него от местного уполномоченного органа власти – например, от местной администрации.
А вот сами виды разрешенного использования здания, на которые можно поменять текущий вид его использования, можно узнать из градостроительного регламента, входящего в состав ПЗЗ.
По общему правилу, при изменении одного вида разрешенного использования на другой надо руководствоваться положениями градостроительного регламента, а также соблюдать требования технических регламентов (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ).
Если в вашем муниципальном образовании нет правил землепользования и застройки
Если здание расположено на участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого градостроительный регламент не установлен, изменение одного вида разрешенного использования здания на другой проводится согласно федеральным законам (ч. 5 ст. 37 ГрК РФ).
Как изменить вид разрешенного использования здания – порядок изменения
Порядок изменения вида разрешенного использования здания зависит от того, какой именно вид вы меняете – основной, вспомогательный, условно разрешенный. Напомним: чтобы выяснить, какие новые виды использования здания можно выбрать в вашем случае, ознакомьтесь с градостроительным регламентом.
Последовательность действий при изменении основного, вспомогательного и условно разрешенного вида использования здания, обозначенного в градостроительном регламенте, будет разной.
Давайте разберемся с порядком изменения каждого вида разрешенного использования здания отдельно.
Как поменять основной вид разрешенного использования здания?
Для этого сначала:
- ознакомьтесь с градостроительным регламентом, который действует в территориальной зоне, где расположено ваше здание,
- выберите из регламента другой основной вид разрешенного использования здания, чем тот, по которому используете здание сейчас.
Никаких разрешений на изменение основного вида получать не надо. Также не надо согласовывать такое изменение с уполномоченными органами власти и местной администрацией (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ).
Второй этап – это уведомление Росреестра о новом основном виде разрешенного использования здания, который вы выбрали.
Как обратиться в Росреестр для внесения в ЕГРН сведений?
Вам как правообладателю здания придется составить заявление и направить его в Росреестр. Сделать это можно, в частности, в электронной форме.
Заявление составляют по утвержденной форме – смотрите ее в приложении N 1 к приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310.
В заявлении укажите, что просите осуществить государственный кадастровый учет в отношении здания, обязательно приведите его кадастровый номер и адрес. Уточните, что в части кадастрового учета просите провести учет изменений в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, а именно — с выбором правообладателем здания вида разрешенного использования (укажите выбранный вид разрешенного использования).
Росреестр рассмотрит заявление и внесет в ЕГРН изменения за 5 рабочих дней с момента его принятия (или за 7 рабочих дней, если вы подавали заявление в МФЦ). Именно со дня внесения сведений в ЕГРН основной вид разрешенного использования здания считается выбранным.
Кстати, в данной ситуации Рореестр осуществляет только кадастровый учет без одновременной госрегистрации прав на здание (статьи 14, 15, 16 Закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Как поменять вспомогательный вид разрешенного использования здания?
Вспомогательный вид меняют также как основной: компания, ИП или гражданин выбирает другой вспомогательный вид использования здания, чем нынешний, из градостроительного регламента для своей территориальной зоны. Дополнительных разрешений и согласования не требуется.
Сообщать в Росреестр об изменении вспомогательного вида тоже не надо. Ведь вспомогательный вид разрешенного использования здания не указывают в ЕГРН.
Как поменять условно разрешенный вид использования здания?
Чтобы использовать здание по условно разрешенному виду использования, надо получить разрешение от органа местного самоуправления. Это общее правило действует как при выборе условно разрешенного вида впервые, так и при изменении условно разрешенного вида с прежнего на новый.
Следовательно, если вы используете здание по условно разрешенному виду использования на основании разрешения, полученного раньше по всем правилам, и теперь хотите изменить условно разрешенный вид использования на новый, вам надо снова получать разрешение. О том, как это сделать, детально расскажем дальше.
После получения разрешения сведения о новом условно разрешенном виде использования здания вносят в ЕГРН.
Для этого орган местного самоуправления, который выдал вам разрешение, направляет в Росреестр необходимые документы и сведения (ст. 32 Закона «О государственной регистрации недвижимости»). Так что вам не нужно обращаться в Росреестр с заявлением и копией разрешения на новый условно разрешенный вид использования здания. За вас все сделают орган местного самоуправления и Росреестр в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Как получить разрешение на новый условно разрешенный вид использования здания?
Если вы хотите выбрать новый условно разрешенный вид использования здания из возможных условно разрешенных видов, которые перечислены в градостроительном регламенте, вам потребуется оформить разрешение.
Процедура получения разрешения прописана в статье 39 ГрК РФ и включает следующие этапы:
- Шаг 1 – сбор и подача документов в комиссию.
- Шаг 2 – проведение общественных обсуждений или публичных слушаний.
- Шаг 3 – принятие решения главой местной администрации и опубликование решения.
Шаг 1 – сбор и подача документов в комиссию
Самый важный документ на этом этапе – это заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования здания. Его подают в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки (далее также — комиссия). Заявление можно направить в электронной форме.
Как именно подать в комиссию заявление, надо ли прикладывать к нему дополнительные документы, и, если надо, какие, обычно можно узнать из ПЗЗ. При необходимости на эти вопросы вам ответят в уполномоченном органе, который занимается выдачей разрешений.
Например, в городском округе Подольск МО заявление передают в Комиссию по подготовке проекта единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования городского округа и по подготовке проекта правил землепользования и застройки в Московской области. Заявление в эту комиссию надо направить через Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области. В этом Комитете можно проконсультироваться по всем вопросам, связанным с подачей заявления (статьи 8, 14 Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Подольск Московской области, утв. Постановление администрации городского округа Подольск МО от 20.08.2021 N 1113-П).
Шаг 2 – проведение общественных обсуждений или публичных слушаний
Дальше, комиссия готовит проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования здания и выносит его на общественные обсуждения или публичные слушания.
Срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний устанавливают в уставе муниципального образования или нормативном правовом акте его представительного органа. В любом случае – это не больше 1 месяца со дня оповещения жителей о проведении обсуждений (слушаний) до дня опубликования заключения об их результатах.
Помните: расходы на общественные обсуждения (публичные слушания) несет та компания, ИП или гражданин, которые обратились за выдачей разрешения.
Шаг 3 – принятие решения главой местной администрации
Как только общественные обсуждения (публичные слушания) закончились, комиссия:
- составляет заключение об их результатах,
- готовит рекомендации о предоставлении разрешения или об отказе в его предоставлении,
- направляет рекомендации главе местной администрации.
Именно глава местной администрации принимает окончательное решение — выдать разрешение или нет. На это у него есть 3 дня с даты получения рекомендаций от комиссии. В городском округе Подольск МО, к примеру, решение насчет выдачи разрешения принимает Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.
Решение публикуют в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, и размещают в интернете на официальном сайте муниципального образования.
Важно! Если вам отказали в выдаче разрешения, вы можете обратиться в суд и обжаловать такое отказное решение.
Как изменить вид разрешенного использования здания на тот, которого нет в градостроительном регламенте?
Представим ситуацию, когда в градостроительном регламенте не упоминается тот вид использования здания, который вам нужен. Тогда поменять текущий вид использования здания на новый можно только после того, как уполномоченный орган по вашей инициативе внесет изменения в ПЗЗ, в том числе – в градостроительный регламент, добавив туда интересующий вас вид использования здания.
Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки установлен в статьях 31, 32, 33 ГрК РФ и в общих чертах выглядит так:
- вы обращаетесь в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки с предложением внести изменения в ПЗЗ,
- комиссия готовит заключение по вашему предложению в срок 25 дней со дня его поступления, рекомендует внести изменения в ПЗЗ или отклонить их, направляет это заключение главе местной администрации,
- глава местной администрации принимает решение подготовить проект о внесении изменений в ПЗЗ или отклонить ваше предложение внести изменения в ПЗЗ – о любом решении вам обязательно сообщат, направив его копию.
Дальше проводятся общественные обсуждения (публичные слушания) проекта, которые не могут длиться дольше 1 месяца. Затем проект с изменениями, внесенными по результатам обсуждений (слушаний), утверждается или отклоняется главой местной администрации. При положительном решении изменения в ПЗЗ официально публикуются и размещаются в федеральной государственной информационной системе территориального планирования.
По окончании процедуры внесения изменений в ПЗЗ орган местного самоуправления сам передает в Росреестр необходимые документы и сведения, чтобы тот внес в ЕГРН изменения в порядке межведомственного информационного взаимодействия (ст. 32 Закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Когда нельзя изменить разрешенное использование здания?
Это не получится сделать, если местные власти решили комплексно развивать территорию, на которой расположено ваше здание. Цель комплексного развития территорий (КРТ) – это создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов.
Изменить вид разрешенного использования здания нельзя со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения документации по планировке территории (п. 34 ст. 1, ч. 4.1 ст. 37 ГрК РФ).
Надо ли платить за изменение вида разрешенного использования здания?
ГрК РФ, а также другие федеральные законы ничего не говорят насчет оплаты за изменение вида разрешенного использования здания. Но оплату могут предусматривать законы в регионе РФ или в конкретном муниципальном образовании.
Например, в МО условия и порядок внесения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности гражданина или компании, установлены Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».
Согласно этому Закону, заплатить придется за выбор нового вида разрешенного использования земельного участка, который предполагает строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства. Плату надо вносить, если вы выбираете такой основной вид использования участка или получаете разрешение уполномоченного органа на такой условно разрешенный вид использования.
Чтобы выяснить, нужно ли платить за изменение вида разрешенного использования здания в вашем регионе (муниципальном образовании), ознакомьтесь с ПЗЗ вашей территориальной зоны и местными нормативными правовыми актами.
Вы — юрист или бухгалтер?
Можете разместить интересную статью под своим авторством на нашем сайте!
Укажем вас в качестве автора и добавим в пул экспертов сайта
Пишите на почту: zabota@spmag.ru
Источник: spmag.ru
