Не накопил на первый взнос – не оформил ипотеку.
Основная причина, которая, как предполагают специалисты, спровоцирует появление у заемщиков некоторые сложности с получением жилищных ссуд, считается сворачивание программ по ипотеке в новостройках с низким первоначальным взносом (до 10%). Именно этот продукт в последнее время так активно рекламировали застройщики. Однако теперь для кредиторов предоставлять ипотеку на подобных условиях станет абсолютно не выгодно, а, следовательно, и россиянам будет сложнее ее оформить.
Напомним, что с начала декабря Центробанк ввел некоторые уточнения и ужесточил требования для кредитов с целью покупки жилья на условиях максимально низкого первоначального взноса. Это относится к тем ссудам, которые банки предоставляют для приобретения в собственность жилого объекта на первичном рынке. Эксперты рассказали подробнее, что же будут означать такие нововведения для потенциальных покупателей на рынке строящегося жилья.
В чем суть изменений?
Еще в марте Банк России своим решением постановил отменить все текущие надбавки для кредитных договоров с долевым участием. На тот момент такая мера была необходима для поддержки отечественных банкиров и сегмента жилищного строительства. Стоит отметить, что прежде, сами кредитные компании практически не выдавали ипотеку с низким уровнем первого взноса. Из оценок ЦБ следует, что в период с апреля и до июля доля таких выдач в общей массе не превышала 0,41%, в отличие от предыдущего квартала, когда продажи на этих же условиях составили 2,73% от всех сделок.
Только в последнее время тенденция изменилась и девелоперы стали активно рекламировать предложения по ипотечным займам почти без первоначального взноса, в том числе и практически в рассрочку, не обращая внимания на высокие риски по таким выдачам.
«Исторические сведения, предоставленные отечественными финансовыми организациями, свидетельствуют, что для заемщиков, желающих оформить ипотеку без взноса или с очень незначительной суммой стартового капитала, характерен высокий уровень риска по обязательствам» — пояснили в ЦБ РФ.
Если доля жилищных ссуд без первого взноса будет расти, то кредитный портфель российских финорганизаций будет более подвержен и уязвим перед всевозможными шоками. Для того чтобы нивелировать эти риски, регулятор вводит ограничение на кредитование в рамках подобных программ. Таким образом, с декабря уже была введена надбавка к рисковому коэффициенту по рублевым займам для покупки жилья, которые предоставлялись банками по ДДУ с первым взносом до 10 процентов. Сейчас значение этой надбавки составляет параметр, который равен «2», и он не зависит от уровня долговой нагрузки клиента.
В Центробанке рассчитывают, что такой подход спровоцирует ограничение для практик выдач кредитов без первого взноса и сможет обеспечить рост объемов ипотечного портфеля, не накапливая при этом излишних рисков в банковском секторе.
Что будет ожидать покупателей первичной недвижимости в связи с такими изменениями?
С введением новых требований к надбавкам, покупателей, которые планировали оформить ипотеку для приобретения жилого объекта от застройщика, однако при этом же не сумевших скопить или собрать необходимую сумму для первоначального взноса, будут ждать определенные сложности с получением таких кредитов. Эксперты пояснили, что для самих кредиторов такая ипотека будет обходиться дороже, а это значит, что и выгоды от продажи такого продукта для них практически не будет.
«После того, как в действие вступил повышающий коэффициент, факт выдачи ипотек с низким первоначальным взносом (или вообще при условии его отсутствия) будет сильно сказываться на капитале финансово-кредитной организации. Отмечу, что банкам придется для каждого такого ипотечного займа формировать слишком большой резерв. В связи с этим вытекает логическое заключение – заемщикам будет гораздо труднее оформить кредит на таких условиях, подобные заявки попросту перестанут одобрять банки» — озвучил свои разъяснения Игорь Додонов, аналитик финансовой группы «Финам».
Другая группа экспертов предположила, что кредиторы также будут сами сокращать численные и суммарные объемы выдач по ипотечным программам, для которых предполагается первый взнос менее 10% или, как вариант, увеличивать процентные ставки по таким продуктам.
Также существует предположение, что в качестве начального взноса по ипотеке, те заемщики, которые не смогли своими силами накопить необходимого размера сумму, будут обращаться к потребительскому кредитования, оформляя ссуду по программе «наличными». Однако в связи с этим вырастет и их долговая нагрузка, а это значит, что возрастает и риск допущения просрочек по обслуживанию ипотечного долга, следствием чего может выступать даже риск потери купленной недвижимости.
В качестве вероятных итогов с перспективой на 2023 год в связи с регуляторными нововведениями можно предположить, что ужесточение требований Центрального банка сможет поспособствовать в дальнейшем замедлению спроса на жилищные кредиты, что также будет усиливаться и возможными ограничениями на ипотеку от застройщиков с околонулевыми ставками. Только при этом же, проведенные мероприятия сократят выдачи тех ссуд, которые обеспечивают рост рисков во всей банковской системе, тем самым оздоровив этот рост.
