Совсем недавно стало известно о поступившей инициативе, предполагающей запуск ипотеки с целью покупки жилья от застройщика в нашей стране под 5% годовых, но без использования денег госбюджета. Такие рекомендации были направлены комитетом Государственной думы, занимающимся вопросами строительства и ЖКХ в Центробанк, Минстрой РФ и в Правительство России.
Обойтись без бюджетных трат. Принцип работы такой схемы.
Согласно поступившему предложению такие жилищные займы должны быть доступны всем желающим. При этом ставка по ипотечному договору должна быть 5 процентов и без субсидирования за счет средств государства. Официальное письмо с инициативой уже поступило в ответственные ведомства на согласование с дальнейшим внесением поправок на законодательном уровне.
Авторы предложения отмечают, что льготная ипотека для покупки жилья на первичном рынке под 8% хоть и продлена, но все же имеет ограниченный срок – до середины лета 2024 года. При этом о ее дальнейшей судьбе ничего неизвестно, и не исключено, что данный механизм вовсе уйдет с рынка. В связи с этим возникает острая необходимость в поиске альтернативных решений, чтобы поддержать спрос в этом сегменте.
Как известно, инициаторы предложили, чтобы Банк России выдавал кредиты коммерческим банкам под залог имеющегося у них высоконадежного ипотечного портфеля. Стоимость таких ссуд для российских финансово-кредитных учреждений должна будет составлять 2 процента. При этом финансовые компании смогут установить свою наценку на уровне 2,5-3% для жилищных кредитов в рамках такой программы. Таким образом, для конечного потребителя договор ипотеки обойдется не дороже 5% в год.
Что говорят в регуляторе?
В ответ на поступившее предложение руководство ЦБ пояснило, что любые меры поддержки для ипотечных заемщиков, должны иметь адресность, но никак не всеобщую доступность. Также, любая субсидия предоставляется на платной основе. Выдавать чрезмерно крупный объем льготных кредитов, доступных широкой массе, может означать лишь одно – необходимость поддерживать высокую базовую ставку, чтобы уменьшить доступность ссуд для оставшихся категорий заемщиков, в том числе и бизнеса.
Учитывая данное правило, можно вспомнить ту же «льготную ипотеку» для новостроек, которая появилась на рынке весной 2020 года и изначально являлась антикризисной мерой, для поддержки строительной отрасли. Тогда она была доступна под 6,5% и со своей задачей успешно справилась – отрасль она, действительно, отлично смогла поддержать. Однако существование такого госпроекта сказалось и на росте цен на жилье. Программа продлевалась уже несколько раз, последний – был в декабре прошлого года. Уже тогда велись активные дебаты о необходимости ее продлить или оставить.
Если говорить о новом предложении – ипотека для всех россиян без субсидирования ставки за счет бюджета, то в Министерстве строительства РФ отметили, что такой продукт просто необходим обществу и рынку сегодня для установления определенного баланса между спросом и предложением.
Зачем понадобилось данная инициатива и мнения экспертов о ней.
Специалисты пояснили, что ограниченный срок существования льготных госпрограмм становится причиной ажиотажного спроса на них, что в свою очередь сказывается на удорожании цен. При этом девелоперы, понимая, что льготы для покупателей от государства – это временно, не торопятся вкладывать свои средства в новое строительство и проекты. Сегодня все льготные программы субсидируются государством, и это не может длиться вечно, поэтому необходимо разработать доступную ипотеку, которая сможет функционировать без бюджетных на то затрат.
«На текущий день, ипотека является ключевым драйвером продаж на всем рынке недвижимости в стране. Более 80% сделок сегодня осуществляется с использованием программ жилищного кредитования. На данном этапе общий портфель жилищных ссуд демонстрирует высокую надежность, даже на фоне наблюдающейся турбулентности. При этом просрочки по ипотечным ссудам остаются в пределах нормы. Объекты этого рынка всегда считались надежным и ликвидным залогом. Поэтому средства, которые сейчас тратятся властями страны на субсидирование ставок по льготным механизмам для покупки жилья, можно было бы перенаправить в другое русло, более полезное, к примеру, строительство социальных объектов» — рассказал Владимир Кошелев, первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.
Также в ГД РФ считают, что инициатива может поднять еще выше уровень доступности жилищных кредитов для населения. Поэтому, чтобы избежать роста цен на новостройки, нужно будет тщательно продумать и заняться вопросом разработки отдельных механизмов, открывающих доступ застройщикам и кредиторам к таким дешевым заемным средствам.
После того как действующие сегодня льготные госпректы по ипотеке начнут сворачиваться и уйдут с рынка, новый механизм сможет поддержать спрос и весь сектор, но для этого его условия должны быть привлекательны для всех участников сегмента. Фактически, выходит, что все бюджетные траты должны будут перейти на плечи Центрального банка. В принципе, это вполне возможно, ведь Банк России является отдельным лицом, аккумулирующим самостоятельно свой уставный капитал, размер которого превышает несколько миллиардов рублей, а также обладающее материальной и имущественной независимостью.
