В последние годы рынок недвижимости стал центром внимания инвесторов, аналитиков и простых граждан, мечтающих о собственном угле. Несмотря на колебания спроса, усиленные резкими изменениями в ипотечном секторе и мерами ЦБ, многие недоумевают: предстоит ли кризис с падением цен на квартиры и дома? Подобные опасения, хотя и понятны, не имеют фундаментальных оснований. И вот почему:
1. Твердый актив
Недвижимость — это та скала, которая остается неизменной в вихре экономических перемен.
В первую очередь, её главное преимущество — материальность. Недвижимость не может исчезнуть или обесцениться из-за решений политиков или экономических кризисов. Её стоимость, в отличие от многих других активов, базируется на реальных, материальных ценностях: земле, кирпиче, металле.
А если заглянуть в историю цен на недвижимость, скажем, в Санкт-Петербурге, можно увидеть, что даже с учетом инфляции стоимость квадратного метра растет. Приведенные данные указывают на то, что недвижимость дорожает быстрее, чем инфляция «съедает» сбережения. Так, показатели за период с 2005 по 2020 годы подтверждают этот тезис: рост цен на 1 кв. м. в России был на порядок выше инфляции.
Если рассматривать недвижимость как инвестиционный инструмент, то ее главное достоинство — прозрачность и предсказуемость. Жилая площадь всегда будет востребована для собственного проживания, аренды или перепродажи.
2. Небольшой выбор инструментов инвестирования
Биржевые рынки предлагают акции, облигации и производные финансовые инструменты, но их стоимость может колебаться каждую секунду, подвергаясь влиянию множества факторов — от экономических новостей до политической обстановки. Банковские депозиты, хотя и представляют собой относительно безопасное укрытие, часто не обеспечивают даже компенсации инфляции, что делает их малоэффективными в долгосрочной перспективе.
Альтернативные инвестиции, такие как золото, искусство или коллекционные автомобили, хотя и привлекательны, требуют особых знаний, подвержены модным тенденциям и могут быть менее ликвидными в сравнении с другими активами.
В этом контексте недвижимость выделяется как уникальное сочетание стабильности, ликвидности и потенциала роста стоимости. Она не требует особых знаний для начала инвестирования, предоставляет понятные и прозрачные механизмы дохода (например, арендная плата) и, как показывает история, в большинстве случаев только растет в цене со временем.
3. Поддержка государства
Государственная поддержка рынка недвижимости продолжает играть ключевую роль в стабильности этого сегмента экономики. Поддержка идет как через прямые инвестиции в строительство, так и через создание благоприятных условий для потребителей.
Преференции направлены на стимулирование развития рынка недвижимости. Программы субсидирования ипотеки, налоговые льготы для строительных компаний и инвесторов, а также государственные гарантии на некоторые виды жилья — все это действует как катализатор для роста и развития сектора.
Особое внимание заслуживает программа льготной ипотеки. С 2023 года установлена ставка в 8%, что делает кредитование более доступным для многих граждан. Интересно, что такие условия сохраняются на протяжении всего срока действия ипотечного кредита, что привлекает покупателей.
Для регионов с наибольшим спросом, таких как Москва и Санкт-Петербург, максимальная сумма кредита достигает 12 миллионов рублей. Для других регионов лимит составляет 6 миллионов рублей. Такая гибкость позволяет учесть особенности региональных рынков и потребности граждан.
К тому же существует возможность комбинировать льготные и рыночные условия ипотеки, что делает покупку недвижимости еще более привлекательной для заёмщика. Ведь когда основная часть суммы кредитуется под более низкий процент, а дополнительная — под рыночные условия, это может существенно уменьшить общую сумму переплаты по кредиту.
4. Высокая доля старого фонда
По данным Росстата, порядка 30% всех жилых домов страны были построены до 1970 года. Многие из них пришли в негодность, требуют капитального ремонта или даже сноса.
Этот фактор влияет на два аспекта рынка:
Дефицит качественного жилья. С учетом высокого процента старого фонда и его низкой энергоэффективности потребители все чаще обращают внимание на новостройки или качественно отремонтированные объекты. Это увеличивает спрос на новое жилье и, соответственно, поддерживает его стоимость на стабильном уровне.
Программы реновации. Они не только обеспечивают переселение граждан из аварийного и ветхого жилья, но и способствуют росту цен на новые объекты, ведь количество земельных участков в центрах крупных городов ограничено.
Итак, учитывая высокую долю старого жилищного фонда, который постепенно выходит из эксплуатации, и одновременно растущий спрос на новое, качественное жилье, можно утверждать, что в России существуют предпосылки для поддержания стоимости недвижимости на стабильном уровне, а в некоторых регионах даже для ее увеличения.
5. Развитый рынок ипотеки
Рынок ипотеки в России показывает устойчивую динамику, становясь ключевым инструментом для многих граждан в приобретении собственного жилья. Вернемся к статистике: по данным Центрального Банка РФ, к концу 2022 года в России насчитывается 46 млн заемщиков. О чем это говорит?
Доступность ипотечного кредитования. Это дает возможность многим россиянам стать собственниками жилья, не обладая всей необходимой суммой на момент покупки. Данный инструмент финансирования активизирует рынок недвижимости, способствуя устойчивому спросу на жилье.
Стабильность стоимости жилья. С помощью ипотеки заемщик фиксирует цену на жилье, независимо от инфляционных процессов и других экономических факторов. В условиях нестабильной экономической ситуации ипотека становится своего рода «защитным зонтом» для потребителей.
Экономическая выгода для заемщика. Она выражается в возможности экономии на аренде или даже заработка, при сдаче квартиры в аренду. Это — еще одна причина, по которой многие граждане России принимают решение в пользу ипотечного кредитования.
Учитывая, что каждый пятый россиянин в возрасте 35-40 лет имеет ипотечный долг, и средний заемщик имеет 2,2 активных кредита, можно говорить о том, что ипотека фактически стала нормой жизни для значительной части населения. Исходя из этого, рынок ипотеки, активизируя спрос и обеспечивая доступность жилья для многих слоев населения, служит одним из фундаментальных факторов поддержания стабильности цен на недвижимость в России.
